토지보상 (현금, 채권, 대토에 관한내용)

안녕하세요 2022년 임인년 (壬寅年)  용맹하고 민첩하며 기백이 뛰어난 강한 검은 호랑이띠의 해가 되었습니다.

코로나로 인하여 힘드신분들 올 한해는 지치지마시고 희망을 가시고 새해에는 모두가 행복하기를 기원합니다.

새해 복 많이 받으십시오.

 

오늘은 토지보상에 관하여 지식공유하겠습니다.

대부분 토지보상관련 지식은 인터넷으로 검색하여 알 수 있을 것입니다.

간략히 토지보상 내용 설명드리며, 보상시에 대토관련내용 지식공유 드립니다.

 

보유하고있는 개인 토지들이 국가의 공익사업을 위하여 토지가 강제로 수용되는경우에 보상이 많이 이루어졌으면하는 기대가 많을 것입니다.

토지보상금은 대부분 실거래가보다 낮게 책정되며, 양도소득세 납부하고나면 60-80% 수준으로 보상금을 받게되는 셈입니다.

 

우선 토지보상방법은 전면수용방식과 단계별집행계획 방식으로 진행됩니다.

사업인정고시일기준으로 감정평가되며(주변 개발사업되면 인근 땅값이 지가상승되어 높아지는 보상금 방지하고자 고시일기준으로 산정)

물론 감정평가 시, 지장물 및 주변 인근 공시지가 및 실거래가 반영도 된다.

 * 공익사업관련보상은 사업인정고시일 기준으로 보상금 책정될 가망이 높으나, 장기간 수립 계획이 이루어질 경우에는 모든계획을 한번에 진행하지 못하기에

단계별로 수립하여야 하기에, 실시계획일 기준으로 토지보상되기도 한다.

 

보통 수용되는 토지주의 과반수을 얻는 감정평가사 & 사업시행자 & 광역시도에서 추전받은 감정평가사 3곳이 참여하여 감정평가 산술평균한 금액이 보상금이다

3명이 평가한 금액이 10%이상 차이 시, 재평가한다.

여기서 다들 만족하면 협의보상이 이루어지나 대부분 협의 거절되어 수용재결 신청을 합니다. (금액이 시세보다 현저히 낮은경우가 대부분.)

 

수용재결 후 이의재결을 보상금액이 적당치 않으면 바로 행정소송을(30일이내) 진행하게 됩니다. (수용재결에서 바로 행정소송도 가능함(90일이내)

나머지 절차는 아래 한국수자원공사 보상의 이해도 사진 참고 부탁드립니다.

 

 

 

토지 보상 시,  현금, 대토, 토지보상채권으로 보상됩니다.

 

현금 보상금액이 해당 근교토지 또는 사업시지구에 투기로 이어지는것으로 방지하고자 2007년도부터 대토라는 정책이 시행되었습니다.

종전에는 보상이 현금이 원칙이었으나 2007년 이후부터는 토지주가 원할 경우 관련 공익사업 시행으로 조성된 토지로 보상받을수 있습니다.

보상기준 평수는 녹지지역 200㎡, 상업및공업지역150㎡, 주거지역60㎡, 기타지역은 60㎡ 이상의 토지를 양도해야 보상받을수 있어요.

 

 

대토는 현금대신 사업시행으로 조성된 토지를 토지로 다시 보상하는방식으로 희망자에 한해 계약 후 1년 경과후 현금보상 권리도 발생됩니다.

(평균적으로 대토는 2-3년 시간이 걸립니다.)

대토보상 부지는 상업용지와 단독주택용지 외 공동주택용지등이 있다. 주의 점은 소유권이전등기 완료 전까지 전매금지 및 보상권 담보대출도 안되는 것으로 알고 있습니다.

 

손실보상 개시일로부터 15일 이내 신청을하여야 가능하며 기간이 지나면 권리가 없습니다.

대부분 대토는 단독주택지990㎡, 근린주택용지가(상업용지1100㎡  평균적입니다.(평수 초과하면 안됨, 넘으면 현금보상받음)

우선순위로는 관련보상토지자 소유 +직업 거주하는경우 두 번째로 보상토지 마을주민으로 보상채권이 업는경우이며, 마지막으로 토지소유자이나 토지소유 마을에 거지 하지 않는경우

 

 

토지보상채권은 국가 및 지방자치단체 공공기관이공익사업을 위해 토지를 매입할 때 토지주에게 보상하는 채권이다,.

공익사업용 토지보상금 양도세는 현금으로 수령 시에 10%, 일반채권 15%,  3년만기채권 30%, 5년만기채권 40% 양도소득세 감면을 적용해준다

계약한 기간 만큼 이자를 지급하다가 만기에 원금을 돌려주는 방식이나, 비추천합니다, 이자보다 보상받은 돈으로 토지를 다시 매입하면 그 투자 가치가 더 높을 것으로 사료됩니다.

하지만 양도세 40% 메리트가 있습니다.

 

보상금으로 토지를 다시 매입할 경우 취득세 면제 가능합니다.

추가 내용은 더 보충하여 차후에 글올리겠습니다.